以租养房投资收益分析

随着人们投资意识的增强，许多人出于保值、增值的良好愿望，将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域，涌现了不少以租养房的"精明人"。这些“精明人”归纳起来主要分为两大类：一类是他们原来有一套住房，通过按揭贷款购买新房，再将原有住房出租，用租金偿还贷款；另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租，用所得租金偿还贷款，甚至以投资房产生财。然而以租养房并不是一个简单的过程，它需要当事人积累一定的资本，掌握一定的购房知识和技巧，最大限度地发挥以租养房的优势。那么，如何更好地做个以租养房的“精明人”呢？
　　一、 以租养房投资应避免陷入以下误区。
　　1.发展商的王婆心态
　　一些发展商为了吸引投资客户，根据自己的物业特点，大谈“某种物业极具投资价值”。
　　2.发展商淡化投资风险，强调收益丰厚，误导客户
　　某些发展商利用一些中介机构的租金统计数据，把自己的物业畸形地套用为甲类或乙类，并有意调高租金预期，给客户一个虚幻的美丽的梦。
　　3.个别客户不考虑自己的资金承受力
　　某些客户盲目投资，不考虑自己的资金承受力，以按揭付款的方式购买多套房屋，然而在某个时候现金不足，供不起楼，使投资无法收回。
　　二、 以租养房投资使用的投资分析工具。
　　既然是投资，理所当然得考虑投资收益，计算以租养房投资收益的方法有以下三种投资分析工具：
　　1.投资回报率分析
　　公式为：（税后月均租金—物业管理费）×12／购买房屋单价。
　　此种方法是目前地产投资中最常用的，此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率。是选择“绩优房产”的简捷方法，但它又有弊端：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
　　2.投资回收时间分析
　　公式：投资回收年数=（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金—按揭月供款）×12
　　这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析，考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其它投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围广也更广，但有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。
　　3.现值指数法分析
　　公式：现值指数＝累计总流入现值／累计总流出现值＝投资期内月租金现值之和／按揭首期房款、保险费、契税、大修基金、家具等投入、投资期内按揭款、投资期内物业管理费等现值之和
　　现值指数法不仅解决了多套投资的收益分析，还考虑了资金的时间价值，可以比较全面的反映一个物业的各方面因素，是较理想的投资分析工具，因此，多被一些机构投资者所采用，但由于计算比较复杂，个人投资者使用起来较麻烦。