北京市二手房买卖的相关问题解答

4月28日，北京晚报公众服务咨询台请北京房地产中介行业协会会长陈同顺，“我爱我家”运营部高级总监助理王子辰，共同为读者解答了北京市二手房买卖的相关问题。


1、房屋买卖过程中，双方需要注意的问题有哪些？
陈会长答：第一，一定要看清产权证；第二，要和出卖人或者是委托人面谈，只有面谈才能谈价，避免在交易过程中也发生“吃差价”的问题。无论是自己找的卖主，还是通过中介，最好要跟产权人当面谈，提高透明度，避免产生歧义，以及今后出现扯皮的事情。第三，北京市从4月15日开始推行了一个新制度，要对买方人房屋的价款实行监管，这个制度的要点是，凡是通过中介机构居间代理的交易行为发生的购房款，作为买房人在签订买卖合同之后都要与之签订资金监管的划转协议。这家公司就应该把这笔资金为您监管起来。目前，北京市已有20家具有资金监管功能的机构，并已在资金交易的管理网和中介行业网上公示。通过这些机构，可在银行为您开始资金监管的小账户，您把钱存进去，到了办理产权过户后，才会把钱划到对方头上。这个制度的建立，主要是保证买房人购房款的安全，避免造成损失。



2、郗女士问，我买了昌平的经济适用房，但是离工作单位很远。准备卖房在城里再买一处，但是还有18万元的贷款没还，公积金9万，银行贷款9万，这样的情况下房子能卖出么？或是把这个房子再抵押给银行行不行？
王先生答：首先要确定经济适用房是2006年之前审批的，同时还要阅读当时的银行贷款协议，看是否允许您提前还贷。在贷款还清的情况之下，才能卖房。而且选择的客户也必须符合购买经济适用房的条件：家庭年收入低于6万，拥有北京市户口，获得经济适用房的审批，同时要有能力还款。同时，这样的房子在没有还清银行贷款之前，无法进行抵押。



3、市民孙女士问，法院将一套三居室分别判给了她和前夫一人一半的产权，但是在通过房屋中介卖房过程中，一直是前夫操作，自己对很多细节都不知情，导致最后的房款少了3万元，怎么办？
王先生答：要先追究另一半卖房人——也就是前夫的责任，搞清楚事实。另外即使产权人是前夫，其与中介公司签订了房屋买卖的合同，但是在过户的时候，按照建委的规定，需要出示配偶同意出售证明。如果缺少这个环节，可再追究中介公司的责任。



4、市民王先生问，买房时跟中介公司签订三方合同，如果没有中介总公司的盖章，合同是否有效？
王先生答：三方合同不能简单地理解为三方合同。按照现行的房产交易法，所有的买卖合同应该是甲乙双方签署的，是一个双方合同，中介公司作为一个居间方出现，提供类似的居间中保合同出现，是作为主买卖合同的附件出现，为双方提供过户资金运转的服务，一般来说应该是盖章生效的。如果没有公司的盖章只能说明居间合同无效，甲乙双方的买卖合同还是有效的，实际上交易已经完成。



5、用拆迁款买的二手房，当时写的是儿子的名字，现在我想改回自己的名字，如何办理？
陈会长答：再走一次交易，才能改回来。而且作价时税务局是有相关标准，应该实事求是作价。



6、魏先生问，买房时经常遇到该底单的房，这种情况是否合法，存在哪些风险，应该怎样运作？
王先生答：这种做法不合法。必须有房产证，才能达到买与卖的基本条件。改底单的房子多数出现在商品房，商品房在产权证没有下发前，产权人依然是开发商，不是购房人本人，其无权进行出售。有些开发商允许改底单的行为出现，但不受法律保护。中介方来承诺，更不靠谱。



7、不少经济适用房的房价和商品房一样高，如何看待这样的情况？
陈会长答：现实中确有这个问题，但是监管的力度和如何监管都成为一个问题。2006年审批的经济适用房是不允许随意买卖的。



8、崔女士问：行业协会对中介公司在中间收取的服务费和过户费有没有规定和限制？资金监管是否很麻烦，中介要花钱么？为什么好多中介不愿意做？
陈会长答：1997年，国家曾规定，最高的上限是成交价的3%，但是各个公司操作各有不同，对卖方和买方按照不同比例收取。至于代办费，随着市场化的推进，中介公司也开展了许多外延服务，为客户提供各种代办服务，因此在佣金额外增加了代办费。对于这种收费，核心的一点，当事人不要怕麻烦，让中介一笔一笔说明。收费的问题要事先弄明白，然后再取舍。资金监管推行之后，北京市能在银行为客户开设资金监管帐号的机构数量还不多，还有相当一部分小中介不具备这样的功能。如果他们想操作，还要找具有此服务的机构合作，“借道行驶”，往往有些公司怕麻烦。但是能够承担这项服务的公司大部分是不收费的，只有担保性质的公司是要收取费用的。作为买方，如果想保证自己的钱不受损失，最好找能提供有此服务的中介公司。



9、邢女士问，二手房全程购买的顺序有哪些？
王先生答：双方谈妥之后签订资金监管合同，然后签订买卖合同，如果是委托中介公司还要签订一份居间合同，签订委托协议和资金划转协议。然后中介公司会为您开设帐号，当您的存款额达到过户条件时，中介公司会约买卖双方办理过户手续。过户完毕，买房人拿到房产证的同时，卖房人拿到办结单，出售方会拿着办结单和支取凭证去银行领取应得的存款。产权纠纷在产权登记的同时由市建委调房屋底档，如果有产权纠纷，房屋是无法办理产权登记的。